Se você recebe ou paga aluguel, é importante ficar por dentro das novidades. A Reforma Tributária trouxe mudanças que começam a valer em 2026 e podem alterar a forma como muitos brasileiros lidam com a tributação dos imóveis. Mas não precisa se preocupar: neste artigo, vou explicar tudo de forma simples, direta e sem tecnicismos.
Vamos ao que realmente importa.
O que muda na tributação dos aluguéis com a Reforma Tributária
A palavra-chave aqui é Reforma Tributária, e ela chegou com uma mudança importante: a possível cobrança dos novos impostos IBS e CBS sobre rendimentos de locação para alguns perfis de locadores.
Quem pode ser afetado?
A novidade não vale para todo mundo. Ela mira especialmente quem atua na locação como uma verdadeira atividade econômica.
A partir de 2026, podem ser alcançados pela nova tributação os locadores que:
- Possuem quatro ou mais imóveis alugados;
- Recebem mais de R$ 240 mil por ano em aluguéis (equivalente a cerca de R$ 20 mil por mês).
Se você se enquadra em um desses casos, há grandes chances de que a locação do seu imóvel passe a ser tributada pelo IVA dual (IBS + CBS).
E quanto será esse imposto?
A boa notícia é que a lei trouxe um redutor de 70% sobre a base de cálculo da CBS/IBS para atividade de locação.
Isso significa que, embora a alíquota cheia seja elevada, a alíquota efetiva tende a ser bem menor.
Além disso, quem se tornar contribuinte do novo regime poderá aproveitar créditos tributários sobre gastos ligados ao imóvel, como:
- manutenção;
- reformas;
- ampliação;
- materiais de construção.
Essa possibilidade de créditos pode reduzir bastante a carga final.
Quando as novas regras começam a valer?
A mudança não acontece da noite para o dia. O governo criou uma fase de transição:
- Aplicação inicial: 2026
- Transição completa: 2033
Ou seja: você terá tempo para se organizar e, se for o caso, planejar melhor seu portfólio de imóveis e suas estratégias de tributação.
O que continua igual, por enquanto
Nem tudo mudou. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) segue intocada.
Isso significa que regras como:
- despejo;
- reajuste de aluguel (IGP-M, IPCA);
- multas por rescisão;
- direitos e deveres do locador e locatário
não foram afetadas pela Reforma Tributária.
O foco aqui é exclusivamente nos impostos.
Como essas mudanças podem impactar você
Se você é um locador casual, alguém com 1, 2 ou 3 imóveis, provavelmente não será afetado pelas novas regras.
Mas se você recebe valores mais altos ou administra vários imóveis, vale ficar atento. Você pode:
- entrar no novo regime de IBS/CBS;
- ter que registrar contratos (especialmente em locações comerciais);
- precisar de organização contábil mais robusta;
- ter acesso a créditos tributários antes inexistentes;
- precisar rever se vale a pena manter os imóveis na pessoa física.
Por isso, o planejamento tributário ganha protagonismo nos próximos anos.
Conclusão: prepare-se desde já
A Reforma Tributária trouxe uma mudança importante no universo dos aluguéis. Mesmo que nem todos sejam afetados, quem atua de forma mais intensa com locação precisa entender essas regras para evitar surpresas, e, quem sabe, até aproveitar oportunidades de economia tributária.
Se você quiser uma análise personalizada sobre o impacto dessas mudanças no seu caso, posso te ajudar a avaliar riscos, oportunidades e formas de otimizar a tributação dos seus imóveis.
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